部分一二线城市“小而美”宅地成“香饽饽”!业内:有效稳住了区域土地市场热度

  每经记者|陈荣浩    每经编辑|廖丹    

部分一二线城市“小而美”宅地成“香饽饽	”!业内:有效稳住了区域土地市场热度-第1张图片

  近期,上海2026年第四批次土拍正式官宣推出5宗地块 ,将于5月28日正式开拍 。

  此次上海推出的地块,一改过往大面积地块集中供应的模式,“小而美”特质较为突出 ,尤其是虹口内环内两宗宅地 ,更是典型的核心区迷你小体量地块,两宗地块的体量均不足1公顷。

  《每日经济新闻》记者注意到,主推“小而美”宅地已经成为2026年各地土拍市场的重要趋势。放眼全国 ,北京 、深圳、南京等核心城市土拍市场正悄然掀起一场变革,“小而美 ”宅地成为各大房企争抢的焦点 。

  今年4月29日的南京土拍总共出让14宗地块,唯一溢价成交的就是一宗“迷你宅地 ” ,面积仅8626平方米 。4月27日,深圳龙华区民治街道一宗面积约1.3万平方米的宅地,以溢价率40.18%成交。

  “这些重点城市改变了最近三年较为普遍的大规模地块供应模式 ,转而推出‘小而美’地块出让,贴合了当前企业新一轮投资拿地的实际需求。”5月9日下午,上海易居房地产研究院副院长严跃进向每经记者分析称 。

  记者注意到 ,2026年以来,土拍市场出现了一个明显变化:小体量宅地数量增多,溢价成交现象频现。

  上海第四批次的5宗地块中 ,瑞虹新城的hk306-08地块 ,地块占地面积仅0.71公顷;欧阳路的hk153-02地块面积更小,仅0.61公顷。

  北京同样将供地重心聚焦城市核心区小体量地块 。

  4月21日,北京亦庄瀛海1401-1地块顺利成交 ,地块面积约2.59万平方米,吸引5家房企竞价,最终由中建智地以13.24亿元斩获 ,溢价率达8.7%。4月末,北京丰台、朝阳等区域推出的宅地体量均集中在1万至4万平方米区间,虽整体以底价或微溢价成交 ,但核心优质地块热度居高不下,市场表现亮眼。

  类似现象也在今年深圳土拍中上演 。4月27日,龙华区民治街道一宗1.3万平方米宅地经过60轮激烈竞价 ,由天健地产以13.78亿元竞得,溢价率高达40.18%。

  南京“小而美”地块高溢价成交已成常态。4月29日南京14宗集中出让地块中,仅江宁百家湖一宗8626平方米的迷你地块实现溢价 ,溢价率达27.75% ,其余地块均以底价成交 。

  回望往年,南京珠江路 、鼓楼龙江等核心片区多宗4000至5000平方米迷你地块溢价率高达33%~43%,热度居高不下。

  杭州市场同样延续高热态势 ,今年以来上城区城东新城宅地溢价率突破51%,西湖区 、滨江区多宗中小体量宅地溢价率均超40%,远超行业平均水平。其中 ,西湖区双桥单元XH020203-05地块(用地面积22891平方米)溢价率59.67%;滨江区襄七房单元FG04-R21-B22地块(用地面积38442平方米)溢价率46.83% 。

  严跃进分析,当前土地市场整体冷热不均,大体量地块去化承压、市场信心偏弱 ,而核心区“小而美 ”地块凭借不可复制的区位优势和成熟配套,极易成为市场标杆 。地方政府通过精准投放小体量高热地块,对冲大地块市场低迷的现状 ,有效调节土地市场情绪,推动楼市、地市稳步修复回暖。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则认为,一二线核心城市涌现 “小而美” 宅地并非短期现象 ,而是长期趋势。核心源于三大驱动力:核心城区步入存量更新 ,大宗宅地稀缺;房企转向追求确定性收益,小地块总价可控 、周转快、安全边际高;政策端坚持缩量提质、优化供地结构 。

  每经记者梳理发现,2026年 ,一二线核心城市迷你宅地的竞拍热潮持续升温,拿地房企呈现出清晰的梯队特征。

  其中,拿地的企业以央企 、地方国企为绝对主力 ,优质稳健民企精准补位,三类企业共同推高了核心城区小体量地块的市场热度。

  资金实力雄厚的央企,是核心区小地块投资的中坚力量 。其中招商蛇口布局动作频繁 ,不仅拿下去年深圳前海9423.79平方米的网红“地王”地块,今年又斩获杭州余杭良渚东单元一宗2.83万平方米宅地,地块溢价率高达43.33%。

  保利发展、华润置地则持续深耕北上广深一线城市 ,频频拿下北京、上海核心地段的优质小地块,华润置地更是在今年4月30日(五一前夕)单日拿下北京两宗宅地。

  另一个拿地的主力军则是地方国企 。

  深圳本土国企天健地产以40.18%的高溢价率竞得龙华区民治街道热门宅地;南京本地国企积极参与城内多宗迷你地块竞拍。

  民营房企亦有入局,常州嘉宏以2.67亿元拿下南京江宁百家湖袖珍宅地。

  而房企之所以愿意以高溢价去拿“小而美 ”地块 ,一定程度上也与这类地块的“低门槛 、快周转、风险相对可控”直接相关 。

  以深圳龙华的红山新澍项目为例 ,今年4月底开盘,距离联发集团2025年6月19日拿地时间不足一年,拿地金额为12.12亿元 ,项目占地仅约1.09万平方米,共332套房源。对比于市场上部分超级大盘动辄数千套房源、几十亿元的拿地金额,无论资金还是去化压力 ,都相对可控。

  严跃进提到,核心城市小地块起拍门槛普遍较低,多数二线省会城市优质小地块起拍价2亿元左右 ,大幅降低房企参拍门槛,能够吸引更多市场主体参与,保障土地顺利出让 。这种“小步快跑”的供地模式 ,能有效稳住区域土地市场热度,持续维系房企投资信心 。

  “小而美地块将倒逼房企从规模扩张转向产品精细化深耕,更考验定位设计 、成本管控与品牌溢价能力。同时市场将形成‘核心迷你高端社区+外围大型刚需社区’多元并存格局 ,而非绝对二元分割。 ”曹晶晶说道 。

  易居研究院进一步分析 ,迷你宅地资金沉淀仅2亿元至3亿元,内部收益率远优于传统超级大盘。这类地块地处核心城区,配套完善、竞品稀缺 ,区域改善需求稳固,去化基本无压力。同时项目体量小、房源少,即便出现小幅亏损 ,也不会对房企整体盘面造成影响,投资容错率高,安全边际充足 。

  封面图片来源:每经媒资库

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